Wohnung geerbt: Steuern, Fristen und die erste Abrechnung

Zuerst: sechs Wochen

Wollen Sie das Erbe ausschlagen, haben Sie dafür sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie vom Erbfall und Ihrer Berufung als Erbe erfahren haben (§ 1944 BGB). Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate.

Die Ausschlagung erfolgt zur Niederschrift beim Nachlassgericht oder in notariell beglaubigter Form — eine formlose Erklärung genügt nicht. Verstreicht die Frist, gilt das Erbe als angenommen, samt Schulden.

Bei einer belasteten Immobilie ist das keine theoretische Frage: Sie erben das Objekt mit dem Darlehen und mit allen laufenden Verpflichtungen aus den Mietverträgen.

Dann: drei Monate zum Finanzamt

Jeder Erwerb von Todes wegen ist dem zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Eine formlose Mitteilung genügt.

Die Anzeige entfällt normalerweise, wenn der Erwerb auf einer von einem deutschen Gericht oder Notar eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht. Gehört Grundbesitz zum Nachlass, gilt diese Erleichterung nicht — dann müssen Sie in jedem Fall selbst anzeigen. Genau hier verlassen sich viele Erben zu Unrecht auf den Notar.

Die Steuererklärung selbst verlangt das Finanzamt erst nach Aufforderung, mit einer Frist von mindestens einem Monat.

Und: zwei Jahre für das Grundbuch

Die Berichtigung des Grundbuchs ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Danach fallen Gebühren nach dem Wert der Immobilie an — bei einer Eigentumswohnung schnell ein dreistelliger Betrag ohne jeden Gegenwert.

Als Nachweis dient der Erbschein oder ein notarielles Testament nebst Eröffnungsprotokoll. Liegt Letzteres vor, ist ein Erbschein für die Grundbuchberichtigung meist entbehrlich — das spart die Erbscheinkosten.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und der 10-%-Abschlag

Die persönlichen Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG): 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder je Elternteil, 200.000 € für Enkel, 20.000 € für Geschwister, Nichten und Neffen. Zusätzlich kann für Ehegatten und Kinder ein Versorgungsfreibetrag greifen.

Für Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet sind, gilt ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent: Nur 90 Prozent des Steuerwerts werden angesetzt (§ 13d ErbStG). Für vermietete Büro- oder Gewerbeflächen gibt es diesen Abschlag nicht.

Die weitergehende Befreiung für das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG) setzt Selbstnutzung voraus und hilft bei einer vermieteten Wohnung nicht. Wer sie nutzen will, muss selbst einziehen — und zehn Jahre bleiben.

Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb von Todes wegen nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG).

Rechenbeispiel

Eine Tochter erbt eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Steuerwert von 500.000 €.

• Ansatz nach § 13d ErbStG: 90 % von 500.000 € = 450.000 €.
• Abzüglich Freibetrag 400.000 € → steuerpflichtiger Erwerb 50.000 €.
• Steuerklasse I, Satz 7 % → rund 3.500 € Erbschaftsteuer.
• Ohne den 10-%-Abschlag wären 100.000 € steuerpflichtig und der Satz läge in der nächsten Stufe — der Abschlag ist also mehr wert als die 50.000 € Bemessungsgrundlage vermuten lassen.

Die Abschreibung läuft weiter — nicht neu an

Der häufigste Irrtum bei geerbten Immobilien: dass der Verkehrswert im Todeszeitpunkt zur neuen Abschreibungsgrundlage wird. Das ist falsch. Bei unentgeltlichem Erwerb führen Sie die Abschreibung des Erblassers fort — mit dessen Bemessungsgrundlage, dessen Satz und dessen Restnutzungsdauer (§ 11d EStDV).

Praktische Folge: Sie brauchen die alten Unterlagen des Erblassers — Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, bisherige Abschreibungsbeträge. Ohne sie schätzt das Finanzamt, und selten zu Ihren Gunsten. Beschaffen Sie diese Papiere früh, solange der Nachlass noch beisammen ist.

Dasselbe Prinzip gilt für die Spekulationsfrist: Beim Verkauf wird Ihnen die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat er die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie sofort steuerfrei.

Die erste Nebenkostenabrechnung

Als Erbe treten Sie in die laufenden Mietverträge ein — und damit auch in die Pflicht, über einen Abrechnungszeitraum abzurechnen, der zum Teil vor dem Erbfall lag. Die Zwölf-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB läuft unabhängig vom Todesfall weiter.

Das heißt konkret: Sie brauchen die Belege des Erblassers für das gesamte Abrechnungsjahr. Sichern Sie Kontoauszüge, Versorgerrechnungen, den Grundsteuerbescheid und die Ableseprotokolle, bevor eine Wohnung geräumt oder ein Konto aufgelöst wird.

Informieren Sie die Mieter zeitnah über den Eigentümerwechsel und die neue Bankverbindung. Zahlungen auf ein aufgelöstes Konto erzeugen sonst Rückläufer, die wie Mietrückstände aussehen, aber keine sind.

Wenn Sie nicht allein erben

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört allen gemeinsam; über Verkauf oder größere Maßnahmen wird gemeinsam entschieden, Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss.

Mieteinnahmen werden nach Erbquote zugerechnet — jeder Miterbe versteuert seinen Anteil selbst. Klären Sie früh, wer das Mietkonto führt, wer die Abrechnung erstellt und wie die Überschüsse verteilt werden. Ungeklärte Zuständigkeit ist der häufigste Grund, warum die erste Abrechnung zu spät kommt.

Rechtsstand und Vorbehalt

Stand Juli 2026. Anhaltspunkte ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Erbschaftsteuerliche Bewertung und Freibeträge hängen vom Einzelfall ab; bei größeren Nachlässen oder einer Erbengemeinschaft ist steuerlicher und anwaltlicher Rat sinnvoll.