Mietvertrag prüfen: die Klauseln, die Kleinvermieter Geld kosten

Die Grundregel des AGB-Rechts

Ein vorformulierter Mietvertrag ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Ist eine Klausel unwirksam, fällt sie ersatzlos weg — sie wird nicht auf das gerade noch Zulässige zurückgestutzt. Eine zu weit gefasste Klausel ist deshalb schlechter als eine maßvolle.

Eine salvatorische Klausel („Sollte eine Bestimmung unwirksam sein…“) ändert daran nichts. Sie ist gegenüber Verbrauchern selbst unwirksam.

Schönheitsreparaturen

Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich unwirksam — es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich. Das ist gefestigte Rechtsprechung seit 2015.

Ebenfalls unwirksam sind starre Fristenpläne („alle drei Jahre Küche, alle fünf Jahre Wohnräume“), Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand und Vorgaben zur Farbwahl während der Mietzeit.

Zulässig bleiben weiche Fristen, die auf den tatsächlichen Zustand abstellen — und nur bei renoviert übergebener Wohnung.

Kleinreparaturen

Eine Kleinreparaturklausel hält nur, wenn sie zwei Grenzen nennt: einen Höchstbetrag je einzelner Reparatur und eine Jahresobergrenze für alle Kleinreparaturen zusammen. Fehlt eine der beiden oder ist sie zu hoch angesetzt, fällt die ganze Klausel weg.

Die Rechtsprechung akzeptiert je nach Gericht und Zeitpunkt etwa 100 bis 150 € je Reparatur; die Jahresobergrenze liegt üblicherweise bei rund 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Setzen Sie sich nicht an die Obergrenze — die Ersparnis ist gering, das Risiko trägt der ganze Absatz.

Erfasst sind nur Teile, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen: Armaturen, Schalter, Verschlüsse, Rollladengurte. Die Reparatur der Heizungsanlage gehört nicht dazu. Und: Der Mieter schuldet nur die Kostenbeteiligung, nicht die Beauftragung des Handwerkers.

Betriebskosten

Ohne wirksame Umlagevereinbarung sind alle Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Der Vertrag muss die Umlage anordnen und die Kostenarten hinreichend bestimmt bezeichnen — üblicherweise durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung.

Der Auffangposten „sonstige Betriebskosten“ ist nur wirksam, wenn die darunter fallenden Kosten einzeln aufgezählt sind. Ein unbenannter Sammelposten läuft leer; was dort hineingerechnet wird, können Sie nicht abrechnen.

Weitere Klauseln, die häufig kippen

• Generelles Tierhaltungsverbot — unwirksam. Zulässig ist ein Zustimmungsvorbehalt für Hunde und Katzen; Kleintiere sind immer erlaubt.
• Kündigungsverzicht über mehr als vier Jahre — unwirksam.
• Befristung ohne qualifizierten Grund (Eigenbedarf, Abriss, Betriebsbedarf) — der Vertrag gilt dann unbefristet (§ 575 BGB).
• Vollständiges Verbot der Untervermietung — der Mieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Erlaubnis für einen Teil der Wohnung (§ 553 BGB).
• Kaution über drei Nettokaltmieten oder ohne Ratenrecht — insoweit unwirksam (§ 551 BGB).
• Formularmäßige Verpflichtung zur Endreinigung durch eine Fachfirma — unwirksam.

Die Schriftform bei Änderungen

Bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr gilt die Schriftform (§ 550 BGB) — und sie gilt auch für spätere Änderungen. Eine per E-Mail vereinbarte Mietsenkung oder Flächenänderung kann die Schriftform des Gesamtvertrags zerstören und ihn ordentlich kündbar machen.

Praktische Konsequenz: Jede wesentliche Änderung als unterschriebenen Nachtrag festhalten, der auf den Ursprungsvertrag Bezug nimmt.

Was Sie jetzt tun sollten

• Alle laufenden Verträge einmal durchgehen und die sechs genannten Punkte abhaken.
• Unwirksame Klauseln nicht heimlich streichen — bestehende Verträge lassen sich nicht einseitig ändern. Wissen Sie aber, dass eine Klausel nicht hält, berufen Sie sich nicht darauf und sparen sich den Streit.
• Für neue Vermietungen ein aktuelles Formular verwenden, nicht die Kopie des alten Vertrags.

Rechtsstand und Vorbehalt

Stand Juli 2026. Anhaltspunkte ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Grenzwerte bei Kleinreparaturen sind Rechtsprechung und keine gesetzlichen Beträge — sie entwickeln sich fort. Bei laufendem Streit ist anwaltlicher Rat der richtige Weg.