Mieterhöhung: Fristen, Kappungsgrenze, Formfehler

Drei Wege, die Miete zu erhöhen

Die Wege schließen sich teilweise aus: Wo eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist, gibt es keine Erhöhung zur Vergleichsmiete. Prüfen Sie deshalb zuerst den Mietvertrag.

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) — der Regelfall, braucht die Zustimmung des Mieters.
• Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) — nach einer echten Modernisierung, wirkt einseitig ohne Zustimmung.
• Vereinbarte Erhöhung: Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) — steht schon im Vertrag.

Weg 1: Anpassung an die Vergleichsmiete

Drei Bedingungen müssen zusammenkommen. Erstens die Zeit: Die Miete muss beim Wirksamwerden der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung zugehen.

Zweitens die Obergrenze: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Sie ist die absolute Decke, unabhängig von jeder Prozentrechnung.

Drittens die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Landesregierungen diesen Wert per Verordnung auf 15 Prozent abgesenkt — das betrifft inzwischen mehrere hundert Städte und Gemeinden. Ob Ihr Ort dazugehört, ergibt sich aus der Verordnung Ihres Bundeslandes.

Rechenbeispiel

Wohnung mit 80 m², aktuelle Kaltmiete 8,00 € je Quadratmeter, also 640 €. Der Mietspiegel weist 9,50 € aus, das wären 760 €. Die letzte Erhöhung liegt vier Jahre zurück.

• Kappungsgrenze 20 %: 640 € plus 128 € = 768 € wären möglich.
• Die ortsübliche Vergleichsmiete deckelt bei 760 € — mehr geht nicht, obwohl die Kappungsgrenze mehr zuließe.
• In einem Gebiet mit abgesenkter Grenze von 15 %: 640 € plus 96 € = 736 €. Hier ist die Kappungsgrenze die engere Schranke.
• Es gilt immer der niedrigere der beiden Werte.

Wie das Schreiben aussehen muss

Das Erhöhungsverlangen bedarf der Textform und muss begründet sein (§ 558a BGB). Als Begründung kommen in Betracht: ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Formal entscheidend ist außerdem die Richtung: Das Schreiben muss von allen Vermietern ausgehen und an alle Mieter gerichtet sein. Haben zwei Personen den Mietvertrag unterschrieben, genügt ein Schreiben an eine von ihnen nicht.

Beziehen Sie sich auf einen Mietspiegel, geben Sie das einschlägige Feld und die Einordnung Ihrer Wohnung an. Ein bloßer Verweis auf den Mietspiegel als Ganzes trägt die Begründung nicht.

Die Fristen nach dem Zugang

Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang Zeit, zuzustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.

Beispiel: Das Schreiben geht am 10. März zu. Die Zustimmungsfrist läuft bis zum 31. Mai, die erhöhte Miete gilt ab dem 1. Juni.

Stimmt der Mieter nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Lassen Sie diese Frist verstreichen, ist die Erhöhung erledigt und Sie müssen von vorn beginnen. Schweigen des Mieters ist keine Zustimmung.

Weg 2: Umlage nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung dürfen Sie die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Anders als bei der Vergleichsmiete braucht es keine Zustimmung — die Erhöhung wirkt durch Erklärung.

Abzuziehen sind der Erhaltungsanteil, also der Teil, der ohnehin als Reparatur angefallen wäre, sowie Zuschüsse und Förderungen. Nur der verbleibende Betrag ist umlagefähig.

Gedeckelt ist die Modernisierungsumlage auf 3 € je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren; liegt die Ausgangsmiete unter 7 € je Quadratmeter, sind es 2 €. Die Kappungsgrenze des § 558 BGB gilt hier nicht — beide Wege werden getrennt gerechnet.

Die Maßnahme müssen Sie mindestens drei Monate vor Beginn ankündigen (§ 555c BGB), mit Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung.

Rechenbeispiel Modernisierung

Fenstertausch im ganzen Haus für 40.000 €, davon 10.000 € Erhaltungsanteil. Das Haus hat 400 m², die Wohnung 80 m².

• Umlagefähig: 40.000 € minus 10.000 € = 30.000 €.
• 8 % im Jahr: 2.400 €, also 200 € im Monat für das ganze Haus.
• Anteil der Wohnung nach Fläche: 20 % von 200 € = 40 € im Monat.
• Das sind 0,50 € je Quadratmeter — die 3-€-Grenze ist damit nicht ausgeschöpft.

Die Formfehler, an denen Erhöhungen scheitern

• Die 15-Monats-Frist nicht eingehalten oder falsch gerechnet.
• Schreiben nur an einen von mehreren Mietern gerichtet.
• Begründung fehlt oder verweist pauschal auf den Mietspiegel, ohne die Wohnung einzuordnen.
• Kappungsgrenze übersehen, weil die abgesenkte Grenze am Ort gilt.
• Nach ausbleibender Zustimmung die Drei-Monats-Klagefrist verstreichen lassen.
• Erhaltungsanteil bei der Modernisierungsumlage nicht abgezogen — das macht die gesamte Erhöhung angreifbar.

Rechtsstand und Vorbehalt

Stand Juli 2026. Anhaltspunkte ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob an Ihrem Ort die abgesenkte Kappungsgrenze gilt, ergibt sich aus der Verordnung des Bundeslandes; bei Widerspruch des Mieters ist anwaltlicher Rat sinnvoll.