Heizkostenabrechnung: die 50–70-%-Regel — und die Frist zum 31.12.2026

Die Grundregel: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch

Die Heizkostenverordnung verlangt, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach erfasstem Verbrauch verteilt werden (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Der Rest — die Grundkosten — wird nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt.

Die Grundkosten sind kein Zugeständnis an die Bequemlichkeit, sondern sachlich begründet: Leitungsverluste, Bereitschaftswärme und die Lage der Wohnung im Gebäude hängen nicht vom Heizverhalten ab.

Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 HeizkostenV). Sind Heizung und Warmwasser über eine verbundene Anlage versorgt, müssen die Kosten zuerst rechnerisch getrennt werden — seit 2014 ist bei Neuinstallationen dafür ein Wärmemengenzähler vorgeschrieben.

Wann 70 Prozent zwingend sind

In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, müssen mindestens 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Das betrifft in der Praxis die meisten Bestandsgebäude mit nachgerüsteter Dämmung.

Prüfen Sie das einmal für Ihr Objekt und halten Sie das Ergebnis fest. Die Wahl innerhalb der Spanne ist Ihre Entscheidung, aber sie muss zum Gebäude passen und sollte nicht jedes Jahr wechseln.

Das Rechenbeispiel

Gesamtkosten Heizung 6.000 €, Gebäude 400 m², Wohnung 80 m² (20 %). Abgerechnet wird 70 zu 30. Gesamtverbrauch des Hauses 120.000 Einheiten, davon Wohnung 21.600 Einheiten (18 %).

• Verbrauchsanteil: 70 % von 6.000 € = 4.200 € × 18 % = 756,00 €.
• Grundkosten: 30 % von 6.000 € = 1.800 € × 20 % = 360,00 €.
• Anteil des Mieters: 1.116,00 €.
• Zum Vergleich: Rein nach Fläche wären es 1.200,00 € — der sparsame Mieter zahlt hier 84 € weniger, und genau das ist der Zweck der Verordnung.

Das 15-Prozent-Kürzungsrecht

Rechnen Sie nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl Sie es müssten, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Im Beispiel oben wären das rund 167 € — pro Wohnung und pro Jahr.

Das Kürzungsrecht greift unabhängig davon, ob Sie den Fehler bemerkt haben oder ob die Abrechnung sonst korrekt ist. Es ist der teuerste vermeidbare Fehler der ganzen Nebenkostenabrechnung.

Frist 31.12.2026: fernablesbare Zähler

Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein — Geräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis dahin nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 HeizkostenV). Das ist keine Empfehlung, sondern eine Pflicht mit ablaufender Frist.

Für fernablesbare Geräte kommt eine zweite Pflicht hinzu: die monatliche Verbrauchsinformation an die Nutzer, mit Vergleich zum Vormonat, zum Vorjahresmonat und zu einem Durchschnittsnutzer (§ 6a HeizkostenV).

Beides ist mit einem Kürzungsrecht bewehrt: Fehlt die fernablesbare Ausstattung, darf der Mieter um 3 Prozent kürzen; bleibt die monatliche Information aus, noch einmal um 3 Prozent. Zusammen mit den 15 Prozent aus nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung summiert sich das schnell.

Wenn Sie einen Messdienstleister beauftragt haben, klären Sie jetzt schriftlich, ob Ihr Bestand zum Stichtag umgestellt ist. Der Termin fällt bei vielen Anbietern mit dem Jahresende zusammen — kurzfristige Termine werden knapp.

Mieterwechsel und Ausnahmen

Zieht ein Mieter unterjährig aus, ist eine Zwischenablesung der saubere Weg. Ist sie nicht möglich, werden die Kosten nach den Gradtagszahlen der Verordnung aufgeteilt — nicht einfach hälftig (§ 9b HeizkostenV). Die Kosten der Zwischenablesung trägt in der Regel der ausziehende Mieter.

Von der verbrauchsabhängigen Abrechnung ausgenommen sind unter anderem Zweifamilienhäuser, von denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, sowie bestimmte Passivhäuser und Gebäude mit überwiegend erneuerbarer Wärmeversorgung (§ 11 HeizkostenV). Prüfen Sie, ob Ihr Objekt darunterfällt — die Ausnahme ist eng.

Rechtsstand und Vorbehalt

Stand Juli 2026. Anhaltspunkte ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob Ihr Gebäude unter die 70-Prozent-Regel oder unter eine Ausnahme fällt, klären Sie im Zweifel mit Ihrem Messdienstleister oder anwaltlich.