Heizkostenabrechnung: die 50⁠–⁠70‑%‑Regel — und die Frist zum 31.12.2026

Die Grundregel: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch

Die Heizkostenverordnung verlangt, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach erfasstem Verbrauch verteilt werden (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Der Rest — die Grundkosten — wird nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt.

Die Grundkosten sind kein Zugeständnis an die Bequemlichkeit, sondern sachlich begründet: Leitungsverluste, Bereitschaftswärme und die Lage der Wohnung im Gebäude hängen nicht vom Heizverhalten ab.

Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 HeizkostenV). Sind Heizung und Warmwasser über eine verbundene Anlage versorgt, müssen die Kosten zuerst getrennt werden: Die Wärmemenge für das Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu messen; nur wenn das mit unzumutbar hohem Aufwand verbunden wäre, darf sie nach einer Formel bestimmt werden (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV).

Wann 70 Prozent zwingend sind

Genau 70 Prozent nach Verbrauch sind Pflicht, wenn drei Bedingungen zusammen zutreffen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV): Das Gebäude erfüllt das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht, es wird mit Öl oder Gas beheizt, und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt. Fehlt eine der drei Bedingungen, bleibt die Wahl in der Spanne von 50 bis 70 Prozent.

Prüfen Sie das einmal für Ihr Objekt und halten Sie das Ergebnis fest. Die Wahl innerhalb der Spanne ist Ihre Entscheidung, aber sie muss zum Gebäude passen und sollte nicht jedes Jahr wechseln.

Das Rechenbeispiel

Gesamtkosten Heizung 6.000 €, Gebäude 400 m², Wohnung 80 m² (20 %). Abgerechnet wird 70 zu 30. Gesamtverbrauch des Hauses 120.000 Einheiten, davon Wohnung 21.600 Einheiten (18 %).

• Verbrauchsanteil: 70 % von 6.000 € = 4.200 € × 18 % = 756,00 €.
• Grundkosten: 30 % von 6.000 € = 1.800 € × 20 % = 360,00 €.
• Anteil des Mieters: 1.116,00 €.
• Zum Vergleich: Rein nach Fläche wären es 1.200,00 € — der sparsame Mieter zahlt hier 84 € weniger, und genau das ist der Zweck der Verordnung.

Das 15-Prozent-Kürzungsrecht

Rechnen Sie nicht verbrauchsabhängig ab, obwohl Sie es müssten, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Gekürzt wird der Anteil aus der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung: im Beispiel oben 15 % von 1.200 € = 180 € — pro Wohnung und pro Jahr.

Das Kürzungsrecht greift unabhängig davon, ob Sie den Fehler bemerkt haben oder ob die Abrechnung sonst korrekt ist. Es ist der teuerste vermeidbare Fehler der ganzen Nebenkostenabrechnung.

Frist 31.12.2026: fernablesbare Zähler

Bis zum 31. Dezember 2026 müssen Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein — Geräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis dahin nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 HeizkostenV). Das ist keine Empfehlung, sondern eine Pflicht mit ablaufender Frist.

Für fernablesbare Geräte kommt eine zweite Pflicht hinzu: die monatliche Verbrauchsinformation an die Nutzer, mit Vergleich zum Vormonat, zum Vorjahresmonat und zu einem Durchschnittsnutzer (§ 6a HeizkostenV).

Beides ist mit einem Kürzungsrecht bewehrt: Fehlt die fernablesbare Ausstattung, darf der Mieter um 3 Prozent kürzen; bleibt die monatliche Information aus, noch einmal um 3 Prozent. Zusammen mit den 15 Prozent aus nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung summiert sich das schnell.

Wenn Sie einen Messdienstleister beauftragt haben, klären Sie jetzt schriftlich, ob Ihr Bestand zum Stichtag umgestellt ist. Der Termin fällt bei vielen Anbietern mit dem Jahresende zusammen — kurzfristige Termine werden knapp.

Mieterwechsel und Ausnahmen

Zieht ein Mieter unterjährig aus, schreibt die Verordnung eine Zwischenablesung vor (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Ist sie nicht möglich, werden die Kosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt — nicht einfach hälftig (§ 9b Abs. 3).

Die Kosten der Zwischenablesung tragen Sie als Vermieter, wenn im Mietvertrag nichts anderes wirksam vereinbart ist: Sie sind keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07). Eine Formularklausel, die sie dem Mieter auferlegt, halten viele Gerichte für unwirksam.

Ausnahmen gibt es wenige, und sie sind eng. In einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen, gilt die Verordnung zwar, aber eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag geht vor (§ 2 HeizkostenV). Ganz ausgenommen sind unter anderem Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m²·a) und Gebäude, die überwiegend mit Wärme aus Wärmerückgewinnung oder Solaranlagen versorgt werden (§ 11 Abs. 1 HeizkostenV).

Wärmepumpen sind keine Ausnahme: Wurde ihr Verbrauch am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst, musste die Ausstattung zur Verbrauchserfassung bis zum 30. September 2025 eingebaut sein (§ 12 Abs. 3 HeizkostenV).

Rechtsstand und Vorbehalt

Anhaltspunkte ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob Ihr Gebäude unter die 70-Prozent-Regel oder unter eine Ausnahme fällt, klären Sie im Zweifel mit Ihrem Messdienstleister oder anwaltlich.