Grundsteuer richtig auf die Mieter umlegen

Grundsteuer bleibt voll umlagefähig

Die Grundsteuer (Grundsteuer B) zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV. Voraussetzung ist eine wirksame Betriebskostenklausel im Mietvertrag. Umgelegt wird der tatsächlich gezahlte Jahresbetrag laut Grundsteuerbescheid.

Bei Mehrfamilienhäusern wird der Gesamtbetrag nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt — in der Regel nach Wohnfläche. Steht im Vertrag kein Schlüssel, gilt nach § 556a Abs. 1 BGB die Wohnfläche.

Jedes Jahr den aktuellen Bescheid prüfen — nicht nur einmal nach der Reform

Ein verbreiteter Irrtum: Der Grundsteuerwert wurde 2022 einmalig festgestellt, also sei der Betrag jetzt fest. Das stimmt nicht. Der Hebesatz wird von jeder der rund 11.000 Gemeinden selbst bestimmt und kann sich jedes Jahr ändern — 2026 hat etwa Berlin gesenkt, während mehrere Großstädte erhöht haben.

Für jede Abrechnung gilt deshalb: den Bescheid des jeweiligen Jahres zugrunde legen, nicht den der Reform. Wer einmal einen Betrag übernimmt und ihn fortschreibt, rechnet nach dem ersten Hebesatzwechsel still falsch.

Einspruch eingelegt? Umgelegt wird trotzdem

Der Bundesfinanzhof hat am 10.12.2025 in drei Verfahren entschieden (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25), dass das sogenannte Bundesmodell verfassungsgemäß ist: Der Gesetzgeber darf bei rund 36 Millionen Grundstücken typisieren und pauschalieren. Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler haben angekündigt, die Frage nach Karlsruhe zu tragen — entschieden ist dort nichts.

Für die Nebenkostenabrechnung ändert das nichts an der Grundregel: Umgelegt wird, was Sie tatsächlich gezahlt haben. Ein laufender Einspruch setzt die Zahlungspflicht nicht aus, und die Bescheide bleiben gültig. Wird ein Bescheid später zu Ihren Gunsten geändert, korrigieren Sie die betroffene Abrechnung nach — deshalb lohnt es, den Vorgang im Objekt zu dokumentieren.

Niedrigeren Wert nachweisen: die 40-Prozent-Schwelle

Im Bundesmodell — es gilt in elf Ländern; Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Modelle — können Eigentümer einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Der Bundesfinanzhof hat das mit zwei Beschlüssen vom 27.05.2024 (II B 78/23 und II B 79/23, jeweils AdV) eröffnet, die Länder haben es mit gleich lautenden Erlassen vom 24.06.2024 umgesetzt.

Die Schwelle ist hoch: Der festgestellte Grundsteuerwert muss den tatsächlichen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigen. Für die Aussetzung der Vollziehung genügt zunächst eine schlüssige Darlegung, ein Gutachten ist dafür noch nicht nötig. Ein kleiner Bewertungsunterschied trägt diesen Weg nicht — bei einer moderaten Abweichung kostet das Gutachten mehr, als es einbringt.

Vorauszahlung anpassen (§ 560 BGB)

Ist die Grundsteuer deutlich gestiegen, können Sie die monatliche Vorauszahlung nach einer Abrechnung anpassen — angemessen und mit Erklärung gegenüber dem Mieter. So vermeiden Sie hohe Nachzahlungen im Folgejahr. Ist sie gesunken, ist eine Senkung fair und beugt Guthaben-Rückzahlungen vor.

Rechtsstand und Vorbehalt

Dieser Text gibt Anhaltspunkte ohne Gewähr und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob sich ein Einspruch oder ein Wertgutachten im Einzelfall lohnt, hängt vom Bundesland, vom Modell und von der konkreten Abweichung ab — das gehört zum Steuerberater oder zum Fachanwalt.