Erste Vermietung: die 10 Schritte

1. Die Miete bestimmen

Grundlage ist die ortsübliche Vergleichsmiete: Mietspiegel der Gemeinde, Mietdatenbank oder vergleichbare Wohnungen. Schätzen Sie nicht — die Zahl brauchen Sie später bei jeder Mieterhöhung wieder.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB): Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Ob Ihr Ort betroffen ist, regelt eine Verordnung des Bundeslandes. Wollen Sie sich auf eine Ausnahme berufen — etwa die höhere Vormiete oder eine umfassende Modernisierung —, müssen Sie den Mieter darüber unaufgefordert vor Vertragsschluss informieren (§ 556g Abs. 1a BGB).

2. Bewerber auswählen

Zulässig sind Fragen nach Einkommen, Beruf, Zahl der einziehenden Personen und bestehenden Mietschulden. Unzulässig sind Fragen nach Familienplanung, Religion, Parteizugehörigkeit oder Vorstrafen ohne Bezug zum Mietverhältnis — falsche Antworten darauf berechtigen später auch nicht zur Anfechtung.

Eine Bonitätsauskunft ist üblich, sollte aber erst in der engeren Auswahl verlangt werden, nicht von jedem Besichtigungsgast. Das ist auch datenschutzrechtlich der saubere Weg: Unterlagen abgelehnter Bewerber vernichten Sie zeitnah.

3. Den Mietvertrag aufsetzen

Ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr bedarf der Schriftform (§ 550 BGB). Wird sie nicht gewahrt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist ordentlich kündbar — ein Fehler, der die ganze Laufzeitplanung kippt.

Benutzen Sie ein aktuelles Formular. Alte Vorlagen aus dem Internet enthalten regelmäßig Klauseln, die der Bundesgerichtshof längst kassiert hat.

4. Die Kaution richtig vereinbaren

Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten, also ohne Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB) — insolvenzfest, verzinst, und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Ein eigenes Kautionskonto ist der einfachste Weg, das nachzuweisen.

5. Betriebskosten ausdrücklich vereinbaren

Ohne eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag sind sämtliche Betriebskosten mit der Miete abgegolten — Sie können dann nichts abrechnen. Das ist einer der teuersten Anfängerfehler überhaupt.

Nehmen Sie einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung auf und benennen Sie „sonstige Betriebskosten“ einzeln. Ein pauschaler Sammelposten ohne Aufzählung ist unwirksam.

6. Übergabeprotokoll und Zählerstände

Das Protokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber es entscheidet später über die Beweislast. Halten Sie den Zustand jedes Raumes fest, machen Sie Fotos, notieren Sie alle Zählerstände und die Zahl der übergebenen Schlüssel. Beide Seiten unterschreiben.

7. Wohnungsgeberbestätigung — die Zwei-Wochen-Falle

Als Vermieter müssen Sie dem Mieter den Einzug schriftlich bestätigen, damit er sich anmelden kann (§ 19 BMG). Die Bestätigung ist innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug auszustellen.

Wer das versäumt oder gar eine Scheinanmeldung bestätigt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das ist die Pflicht, die Erstvermieter am häufigsten übersehen — sie steht in keinem Mietvertragsformular.

8. Versicherungen prüfen

• Wohngebäudeversicherung — umlagefähig, deckt Feuer, Leitungswasser, Sturm.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht — greift, wenn jemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt; ebenfalls umlagefähig.
• Optional: Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung — nicht umlagefähig, Kosten tragen Sie selbst.

9. Die Steuer von Anfang an aufsetzen

Mieteinnahmen gehören in die Anlage V der Einkommensteuererklärung. Absetzbar sind unter anderem Abschreibung, Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung und Fahrtkosten.

Zwei Dinge sollten Sie im ersten Jahr klären: die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden und Gebäude — nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben — und die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten in den ersten drei Jahren.

Legen Sie von Beginn an jeden Beleg ab. Was im ersten Jahr nicht erfasst wird, ist am Jahresende praktisch nicht mehr rekonstruierbar.

10. Den Fristenkalender anlegen

• Nebenkostenabrechnung: Zugang beim Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB).
• Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung, mit Zustimmungsfrist.
• Wartungen und Prüfungen: Heizung, Rauchwarnmelder, Schornsteinfeger, Trinkwasser.
• Kautionsrückzahlung nach Auszug — mit angemessener Abrechnungsfrist.

Rechtsstand und Vorbehalt

Stand Juli 2026. Anhaltspunkte ohne Gewähr, keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob die Mietpreisbremse für Ihren Ort gilt, ergibt sich aus der jeweiligen Landesverordnung.