Erhaltungsaufwand über 5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV)

Was die Vorschrift erlaubt

Größerer Erhaltungsaufwand für Gebäude, die im Privatvermögen gehalten werden und überwiegend Wohnzwecken dienen, kann gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Die Aufteilung beginnt im Jahr der Zahlung.

Es ist ein Wahlrecht, kein Zwang, und es wird für jede Maßnahme einzeln ausgeübt. Sie können also die Dachsanierung verteilen und die Fenster im selben Jahr sofort abziehen.

Auf gewerblich vermietete Objekte und auf Gebäude im Betriebsvermögen ist die Vorschrift nicht anwendbar.

Wann die Verteilung sinnvoll ist

Umgekehrt spricht gegen die Verteilung, wenn Ihr Einkommen künftig sinkt — etwa vor dem Renteneintritt. Dann ist der Sofortabzug im Jahr der höheren Progression der wirksamere.

• Wenn die Kosten so hoch sind, dass im Zahlungsjahr ein Verlust entsteht, der sich steuerlich nicht auswirkt.
• Wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen in den Folgejahren steigt — dann wirkt derselbe Abzug bei höherem Grenzsteuersatz stärker.
• Wenn mehrere große Maßnahmen in einem Jahr zusammenfallen und Sie die Wirkung strecken wollen.

Rechenbeispiel

Dachsanierung für 30.000 €, gezahlt im Jahr 2026. Die Mieteinnahmen des Objekts betragen 12.000 € im Jahr, die übrigen Werbungskosten 7.000 €.

• Sofortabzug: 12.000 € minus 7.000 € minus 30.000 € = 25.000 € Verlust im Jahr 2026. Er wird mit anderen Einkünften verrechnet — reichen die nicht aus, verpufft ein Teil der Wirkung.
• Verteilung auf fünf Jahre: je 6.000 € in den Jahren 2026 bis 2030. Das Ergebnis liegt jedes Jahr bei minus 1.000 € statt einmal bei minus 25.000 €.
• Welche Variante günstiger ist, hängt allein von Ihren übrigen Einkünften in diesen fünf Jahren ab — die Summe des Abzugs ist in beiden Fällen gleich.

Die Abgrenzung, die vorher stimmen muss

Die Verteilung setzt voraus, dass es sich überhaupt um Erhaltungsaufwand handelt. Wird ein Gebäude wesentlich verbessert oder in seiner Substanz erweitert, liegen Herstellungskosten vor — sie sind nicht abziehbar, sondern nur über die Abschreibung zu berücksichtigen.

Die schärfste Falle liegt in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Instandsetzungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie insgesamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Aus dem sofortigen Abzug wird dann eine Abschreibung über Jahrzehnte.

Was mit dem Restbetrag passiert

Wird das Gebäude während des Verteilungszeitraums veräußert, in ein Betriebsvermögen eingebracht oder nicht mehr zur Einkünfteerzielung genutzt, ist der noch nicht berücksichtigte Teil im Jahr dieses Ereignisses in einer Summe abzuziehen.

Anders beim Todesfall: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann der Erbe eine begonnene Verteilung nicht fortführen. Der Restbetrag ist im Todesjahr beim Erblasser abzuziehen. Wer eine geerbte Immobilie übernimmt, sollte das prüfen — der Abzug gehört in die letzte Steuererklärung des Erblassers, nicht in die eigene.

Wie das Wahlrecht ausgeübt wird

Die Entscheidung treffen Sie in der Steuererklärung des Zahlungsjahres, indem Sie den Verteilungszeitraum angeben. In den Folgejahren tragen Sie die jeweilige Jahresrate ein.

Führen Sie eine kleine Übersicht je Maßnahme mit Datum, Betrag, gewähltem Zeitraum und den bereits abgezogenen Raten. Über fünf Jahre hinweg ist das sonst kaum rekonstruierbar — insbesondere, wenn mehrere Maßnahmen parallel laufen.

Rechtsstand und Vorbehalt

Stand Juli 2026. Anhaltspunkte ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Ob Verteilung oder Sofortabzug im Einzelfall günstiger ist, hängt von Ihrer gesamten Einkommenssituation ab und sollte steuerlich durchgerechnet werden.