Anlage V ausfüllen — Abschnitt für Abschnitt

Zuerst: welche Anlage überhaupt

Seit dem Veranlagungszeitraum 2023 ist die frühere zweiseitige Anlage V in drei Formulare aufgeteilt. Welches Sie brauchen, entscheidet sich nach der Art der Vermietung.

• Anlage V — der Regelfall: dauerhaft vermietete Wohnung oder vermietetes Haus. Für jedes Objekt eine eigene Anlage V.
• Anlage V-FeWo — Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietung, etwa über Portale. Sie kommt zusätzlich zur Anlage V des Objekts.
• Anlage V-Sonstige — Sonderfälle: Untervermietung selbst angemieteter Räume, unbebaute Grundstücke, Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, Überlassung von Rechten.

Abschnitt 1: Angaben zum Grundstück

Hier stehen Lage, Anschaffungs- oder Fertigstellungsdatum und die Aufteilung der Nutzung. Wichtig ist die Angabe, welcher Teil des Objekts zu fremden Wohnzwecken vermietet, welcher zu eigenen Wohnzwecken genutzt und welcher gewerblich vermietet wird.

Diese Aufteilung steuert alles Weitere: Nur der vermietete Anteil führt zu Einnahmen und nur auf ihn entfallende Ausgaben sind Werbungskosten. Bei einer teilweise selbst genutzten Doppelhaushälfte wird hier der Schlüssel gesetzt, mit dem später jede Rechnung aufgeteilt wird.

Abschnitt 2: Einnahmen

Zu den Einnahmen zählt alles, was Ihnen im Kalenderjahr zugeflossen ist. Maßgeblich ist der tatsächliche Geldeingang, nicht der Zeitraum, für den gezahlt wurde (§ 11 EStG). Eine Ausnahme gilt für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel: Sie werden dem Jahr zugeordnet, zu dem sie wirtschaftlich gehören, wenn sie innerhalb von zehn Tagen vor oder nach dem Jahreswechsel fließen.

• Kaltmieten des Jahres.
• Vereinnahmte Nebenkostenvorauszahlungen — sie sind Einnahmen, auch wenn sie durchlaufende Posten zu sein scheinen. Die Ausgaben stehen dann auf der Werbungskostenseite gegenüber.
• Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung im Jahr des Zuflusses; erstattete Guthaben mindern die Einnahmen im Jahr der Auszahlung.
• Einnahmen aus Garagen, Stellplätzen, Werbeflächen, Mobilfunkantennen.
• Vereinnahmte Kaution zählt nicht — erst wenn Sie sie mit einer Forderung verrechnen, wird daraus eine Einnahme.

Abschnitt 3: Werbungskosten

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Die wichtigsten Gruppen im Formular:

• Abschreibung des Gebäudes — der größte Posten, ohne dass Geld fließt.
• Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten. Abziehbar ist nur der Zinsanteil der Rate, nie die Tilgung.
• Erhaltungsaufwand — Reparaturen und Instandhaltung, wahlweise sofort oder verteilt.
• Laufende Betriebskosten: Grundsteuer, Versicherungen, Müll, Wasser, Heizung, Allgemeinstrom, Hausmeister. Auch die Teile, die Sie auf Mieter umlegen, gehören hierher — sie stehen ja auch bei den Einnahmen.
• Verwaltungskosten, Kontoführung, Porto, Fachliteratur, Software für die Verwaltung.
• Fahrten zum Objekt, Mitgliedsbeiträge in Vermietervereinen, Kosten für Steuerberatung und Rechtsberatung, soweit sie die Vermietung betreffen.

Die fünf Fehler, die sich jedes Jahr wiederholen

• Die Tilgung als Werbungskosten angesetzt. Nur die Zinsen zählen — der Tilgungsanteil ist Vermögensumschichtung.
• Nebenkostenvorauszahlungen weggelassen, weil sie durchlaufend wirken. Dann fehlen konsequenterweise auch die Ausgaben, und das Ergebnis stimmt zufällig — bis das Finanzamt nachfragt.
• Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft sofort abgezogen. Abziehbar sind sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet.
• Kosten vor der ersten Vermietung nicht angesetzt. Aufwendungen in der Leerstands- oder Renovierungsphase sind bereits Werbungskosten, wenn die Vermietungsabsicht belegt ist — Inserate aufheben.
• Verbilligte Vermietung an Angehörige übersehen. Liegt die Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, werden die Werbungskosten gekürzt; zwischen 50 und 66 Prozent entscheidet eine Überschussprognose (§ 21 Abs. 2 EStG).

Was Sie bereithalten sollten

• Mietkonto oder Kontoauszüge des ganzen Jahres.
• Die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres, weil Nachzahlung oder Erstattung dort landet.
• Kaufvertrag und Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung.
• Zins- und Tilgungsbescheinigung der Bank.
• Rechnungen über Reparaturen, getrennt nach Objekt.
• Bei Wohnungseigentum: die Jahresabrechnung der Verwaltung.

Rechtsstand und Vorbehalt

Stand Juli 2026. Dieser Text beschreibt den Aufbau des Formulars und gibt Anhaltspunkte ohne Gewähr. Er ist keine Steuerberatung und ersetzt sie nicht. Welche Angaben in Ihrem Fall richtig sind, klären Sie mit Ihrem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein im Rahmen von dessen Beratungsbefugnis.