AfA richtig ansetzen: 2 %, 2,5 %, 3 % oder degressiv

Schritt 1: die Bemessungsgrundlage

Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden.

In die Bemessungsgrundlage gehören neben dem Gebäudeanteil des Kaufpreises auch die anteiligen Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision. Sie werden im selben Verhältnis aufgeteilt wie der Kaufpreis.

Für die Aufteilung stellt das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe bereit. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie nicht bindend ist: Führt sie zu einem unangemessenen Ergebnis, ist der Wert gutachterlich zu ermitteln. Eine Aufteilung, die schon im Kaufvertrag steht, erkennt die Finanzverwaltung an, wenn sie wirtschaftlich haltbar ist und nicht nur zum Steuersparen gegriffen wurde.

Schritt 2: der lineare Satz nach Baujahr

Maßgeblich ist die Fertigstellung des Gebäudes, nicht der Zeitpunkt Ihres Kaufs. Ein Altbau von 1900, den Sie 2026 erwerben, wird mit 2,5 Prozent abgeschrieben.

Im Jahr der Anschaffung wird zeitanteilig gerechnet, monatsgenau ab dem Monat des Übergangs von Nutzen und Lasten.

• Fertigstellung ab dem 01.01.2023: 3 Prozent pro Jahr, rechnerische Nutzungsdauer 33 Jahre.
• Fertigstellung ab 01.01.1925 bis 31.12.2022: 2 Prozent, 50 Jahre.
• Fertigstellung vor dem 01.01.1925: 2,5 Prozent, 40 Jahre.

Kürzere Nutzungsdauer nachweisen

Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer als der gesetzliche Typisierungswert, darf danach abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Nachweis erfolgt in der Praxis über ein Gutachten; die Finanzverwaltung stellt dafür Anforderungen, die in einem eigenen Schreiben geregelt sind.

Das lohnt vor allem bei stark abgenutzten Altbauten. Kosten und Aufwand des Gutachtens stehen dem gegenüber — rechnen Sie beides gegeneinander, bevor Sie beauftragen.

Die degressive AfA für Neubauten

Für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude gibt es eine degressive Abschreibung von 5 Prozent (§ 7 Abs. 5a EStG). Sie greift, wenn mit dem Bau zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 begonnen wurde beziehungsweise der Kaufvertrag in diesen Zeitraum fällt.

Degressiv heißt: Die 5 Prozent werden nicht vom ursprünglichen Wert berechnet, sondern jedes Jahr vom verbleibenden Restwert. Der Abzug ist am Anfang deutlich höher und sinkt dann ab. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist zulässig und sinnvoll, sobald diese den höheren Betrag ergibt.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zusätzlich existiert eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau: vier Jahre lang jeweils bis zu 5 Prozent, neben der regulären Abschreibung. Voraussetzung ist ein Bauantrag oder eine Bauanzeige im Zeitraum vom 01.01.2023 bis zum 30.09.2029, die Einhaltung eines Effizienzhaus-40-Standards mit Qualitätssiegel sowie Grenzen bei den Baukosten und bei der Bemessungsgrundlage je Quadratmeter Wohnfläche.

Beide Instrumente lassen sich kombinieren, wenn die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei der Berechnung ist zu beachten, dass der Restwert für die degressive Abschreibung nur um die degressive Abschreibung selbst gekürzt wird, nicht zusätzlich um die Sonderabschreibung.

Beide Regelungen sind an enge Fristen und technische Nachweise gebunden. Wer hier ohne fachliche Begleitung plant, riskiert, die Voraussetzungen erst im Nachhinein zu prüfen — dann ist die Frist meist schon vorbei.

Rechenbeispiel

Kaufpreis 400.000 €, Nebenkosten 40.000 €, Gebäudeanteil laut Aufteilung 75 Prozent. Baujahr 1998, also linear 2 Prozent. Nutzen und Lasten gehen am 1. Juli über.

• Bemessungsgrundlage: 75 % von 440.000 € = 330.000 €.
• Jahres-AfA: 2 % von 330.000 € = 6.600 €.
• Im Anschaffungsjahr zeitanteilig für sechs Monate: 3.300 €.
• Zum Vergleich: Wäre der Gebäudeanteil mit 60 statt 75 Prozent angesetzt, wären es nur 5.280 € pro Jahr — über 50 Jahre ein Unterschied von 66.000 € Abschreibungsvolumen.

Geerbt oder geschenkt: keine neue Grundlage

Bei unentgeltlichem Erwerb führen Sie die Abschreibung des Vorgängers fort — mit dessen Bemessungsgrundlage, dessen Satz und dessen Restnutzungsdauer (§ 11d EStDV). Der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbfalls ist ausdrücklich nicht maßgeblich.

Deshalb sind die alten Unterlagen des Erblassers so wertvoll. Ohne Kaufvertrag und bisherige Abschreibungsbeträge muss geschätzt werden.

Rechtsstand und Vorbehalt

Stand Juli 2026. Anhaltspunkte ohne Gewähr, keine Steuerberatung. Sätze, Fristen und Fördervoraussetzungen ändern sich häufig; degressive AfA und Sonderabschreibung sollten vor der Investitionsentscheidung steuerlich geprüft werden.